Analiza

Prăbușirea cererii de pe piața chiriilor ar putea antrena scăderea prețurilor apartamentelor din Cluj

În ciuda pandemiei și a scăderii cererii, prețurile chiriilor din Cluj au rămas la nivelurile ridicate de dinainte de criza epidemiologică. Proprietarii au rămas cantonați în realitățile de dinainte de coronavirus, însă, în curând, ar putea realiza că apartamentele lor vor fi pentru multă vreme neocupate, dacă nu lasă din pretențiile financiare exagerate sau dacă nu cresc condițiile de locuire.

În prima săptămână a lunii septembrie, potrivit statisticilor imobiliare.ro, aproximativ 1900 de potențiali chiriași erau interesați de cele 2 660 de apartamente disponibile pentru închiriere, ceea ce înseamnă că pentru circa 800 de apartamente nu existau chiriași interesați pe piață. În aceste condiții, unele chirii au scăzut ușor, iar o scădere mai substanțială ar putea antrena, pe viitor, și o scădere a prețurilor de vânzare a apartamentelor, care nu mai reprezintă deja o investiție la fel de profitabilă ca anul trecut.

Piața chiriilor din Cluj-Napoca, în cifre (potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare):

– 2.660 de apartamente disponibile pentru închirere, peste nivelul înregistrat anul trecut în prima săptămână a lunii septembrie;

– din totalul apartamentelor disponibile pentru închiriere, în jur de 1.000 sunt garsoniere;

– au apărut ușoare ieftiniri atât pentru chiriile solicitate pentru garsoniere, cât și pentru apartamentele cu 2 camere. Chiria medie pentru o garsonieră a ajuns de la 300 de euro/lună la în septembrie 2019 la 275 de euro/lună la ora actuală. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere a ajuns de la 440 de euro/lună la 400 de euro/lună în același interval de timp;

– circa 1.900 de potențiali chiriași erau interesați de apartamentele din Cluj-Napoca în prima săptămână din septembrie;

– printre cele mai ieftine zone din Cluj-Napoca se numără Florești, Baciu, Gruia și Dâmbul Rotund. În zona Hașdeu chiria medie pentru un apartament cu 2 camere a ajuns luna trecută la 400 de euro/lună. În zona ultracentrală crește până la 500 de euro/lună.

Piața chiriilor, în procente

Potrivit site-ului compariimobiliare.ro, trendul căutărilor imobiliare din ultima săptămână a fost următorul: 76% dintre utilizatori s-au interesat de apartamente de vânzare, 17% de case de vânzare, 4% de un apartament de închiriat, 2% de terenuri de vânzare, 1% de garsoniere de vânzare.

Aceste statistici arată ponderea de piață pe care o ocupă în prezent chiriile – 4%, un procent foarte mic pentru această perioadă a anului, în care, altădată, studenții își căutau cazare. Tot studenții erau cei cărora, de obicei, înainte de începerea facultăților, părinții le cumpărau o garsonieră, pentru a nu plăti chirie. Acum, doar 1% dintre clienții din imobiliare mai caută o garsonieră pentru cumpărare.

Conform statisticilor compariimobiliare.ro, în ultimele 7 zile, 17% dintre clienți au căutat un apartament de o cameră pentru închiriere, 49% au căutat 2 camere, 22% – 3 camere, iar 13% au fost interesați de 4 camere.

Cele mai căutate zone au fost: Între Lacuri (23%), Gheorgheni (16%), Zorilor (13%), Mărăști (12%), Centru (8%), Borhanci (6%), Mănăștur (6%), Andrei Mureșanu (4%), semicentral (2%), Bună Ziua (2%).

Potrivit compariimobiliare.ro, prețul mediu/mp al garsonierelor de închiriat în Cluj Napoca a fost în august 2020 de 8 euro, în creștere cu 1 euro față de luna agust a anului 2019. Prețul mediu al apartamentelor de închiriat a scăzut cu un euro în luna august a acestui an, față de august 2019, ajungând la 6 euro. Casele se închiriau în agust 2020 cu 6 euro/mp, față de 7 euro în august 2019.

Prețurile, așadar, pe timp de pandemie, au rămas ridicate, la niveluri similare cu cele din 2019, cu toate că cererea a fost dramatic afectată în ultimele luni – în special de nerevenirea studenților pe băncile facultăților și, mai ales, pe scaunele barurilor și pe mesele cluburilor.

Explicația pentru nivelul stabil al prețurilor, în ciuda scăderii cererii, este simplă – prețurile de vânzare ale imobilelor sunt strâns legate de cele de închiriere. Un investitor care cumpără scump un apartament pentru închiriere, îl va închiria scump, altfel nu i s-ar justifica (și amortiza) investiția.

Și până acum existau mulți proprietari care preferau să stea cu apartamentele goale, decât să le închirieze pentru sume mai mici. Socoteala e următoarea: un apartament neînchiriat nu aduce nici bani, dar nici pagube. Un apartament închiriat ieftin, care trebuie renovat la plecarea chiriașului, îi poate reduce proprietarului profitul la zero. Așa că multe apartamente se închiriau până acum și se vor închiria și de acum încolo scump sau deloc.

În plus, datorită scăderii cererii pentru închiriere (coroborat cu vânzările care și-au revenit după starea de urgență), ar putea crește oferta de apartamente de vânzare de pe piață, fiindcă unii proprietari vor prefera mai degrabă să își vândă apartamentele, decât să le închirieze. Numai că, dacă piața chiriilor va scădea pe termen lung, în cazul în care epidemia se va prelungi și studenții nu vor reveni la Cluj întregul an universitar, va scădea, în mod natural, și piața vânzărilor, fiindcă investițiile în imobiliare vor deveni nerentabile.

Va rămâne pe piață segmentul consistent al celor care cumpără un apartament cu destinația de locuință personală, poate singurii favorizați de ieftinirea care ar putea urma datorită creșterii ofertei de apartamente nou apărute pe piață (vechile apartamente de închiriat scoase la vânzare, plus cele care nu mai sunt cumpărate de investitori).

În funcție de evoluția pandemiei, dacă festivalurile nu vor fi permise nici în vara anului următor, dacă studenții nu vor reveni întregul an universitar, prețurile apartamentelor ar putea scădea ușor, și mai multe ponturi ar putea apărea pe piață. Este imposibil, pe termen lung, într-o piață imobiliară precum cea a Clujului, în care cumpărarea pentru închiriere era un motor de creștere, să nu scadă prețurile, după ce acest motor se va opri. Încăpățânarea proprietarilor de a ține la preț, în ciuda scăderii cererii, se va lovi la un moment dat de realitățile pandemiei.

Chiriile din Cluj-Napoca au fost ținute sus până acum de studenții din celelalte orașe, de către studenții străini, de festivalieri, adică exact de cei care acum vor sta departe de Cluj. Prin urmare, logica ne spune că prețurile vor scădea. Atât la chirii, cât și pe segmentul vânzărilor (fiindcă sunt interdependente).

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *