Dezbatere cu scântei pe tema noului cartier SOPOR. Proprietarii terenurilor:”Vom uza de toate mijloacele juridice pe care le avem la dispoziție”

Primăria Cluj-Napoca a organizat o primă dezbatere ce vizează proiectul noului cartier Sopor. Timp de patru ore arhitecții au încercat să prezinte avantajele acestui proiect, însă proprietarii nu s-au lăsat convinși, amenințând că vor acționa Primăria în instanță. 

Arhitecții care au câștigat acest concurs își doresc să facă din cartierul Sopor un loc unde calitatea vieții să fie una ridicată și această zonă să nu aibă soarta noilor cartiere ale Clujului Bună ZIua sau Borhanci, unde s-a construit în neștire. Acest lucru a dus la lipsa spațiilor publice, parcuri, locuri de joacă, la lipsa creșelor sau grădinițelor dar și la existența unei infrastructuri precare, lipsind trotuarele sau pistele pentru biciclete. 

”Acest cartier de dimeniunea Mănășturului este un oraș în oraș.  Vreau să îi asigur pe proprietari că vom avea un dialog decent în inters mutula public și privat, pentru ca toți să fim mândri de ceea ce realizăm. Dar toți trebuie să știe că acest oraș nu este un oraș al profitului, este un oraș în care interesul public să meargă mână în mână cu interesul privat. Veți avea dialog cu Primăria dragi proprietari de terenuri. Veți avea susținerea orașului pentru a realiza acest cartier al orașului, dar nu coborâm standardele”, a transmis primarul Emil Boc.

Dezbaterea de ieri a fost doar una din primele întâlniri ce vor avea loc între proiectanți și propritari în vederea realizării Planului Urbanistic Zonal al viitorului cartier. Echipă de arhitecți a fost aleasă în urma unui concurs internațional de soluții, câștigat de către Asiza Birou de Arhitectură SRL - o echipă coordonată de arhitecții Vlad Sebastian Rusu și Octav Olănescu.

”Asigur toată lumea implicată că din punctul nostru de vedere, echipa de proiectare sunt deschiși să avem întâlniri multiple. Ne aflăm în etapa de identificare a proprietarilor, mare parte din parcele nu au cadastrări pentru a fi identificate. Fac apel public ca toți cei care au doar numere topografice să ia legătură cu Simion Brumă pentru că îl ajută să identifice toți proprietarii. Sopor este o zonă cu caracter agricol, parcele agricole și cu o apariție în vest a unor ansambluri de blocuri de locuințe care arată mugurii unui posibil mod de a ocupa în continuare cu acest tip de ansambluri. Aceste blocuri de P+10 sau P+8 au fost construite pe baza unui PUZ-uri anterioare PUG-ului din 2014.  Un exemplu cu ce înseamnă Sopor este cartierul Bună Ziua.  este un cartier eminamente agricol cu o singură stradă, strada Bună Ziua și care din 2013 și până azi a crescut enorm. A fost construit într-o formulă necontrolată. Lipsa de control, lipsa de respectare a unor zone publice a făcut ca acest teritoriu să fie ocupat într-un mod maximal, ceea ce a condus la o serie de disfuncțiuni. Lipsa spațiilor publice și a dotărilor. Am avut o dezvoltare făcută din dorința privată și a primat câștigul fără să ne gândim că după finalizarea acestor proiecte trebuie să le putem și folosi, să ne putem și plimba. Locul pentru a ne plimba nu mai există astăzi, sau dacă vrem să folosim alte dotări în afara locuinței proprii trebuie să mergem și să supraglomerăm dotări sau locuri publice deja existente din oraș. În noile cartiere, cu excepția unor străzi de servitute care să te ducă din strada colectoare până la ansamblul de blocuri, alte spații publice nu există. Scopul proiectului este să creeze o sonă autonomă, să nu se mai pună presiune ca trafic. Pentru acest lucru spațiul public trebuie să fie de o treime. Pentru un cartier funcțional procentul de 30% trebuie să fie prezenți, străzi, pieței, scuaruri verzi. Strada Sopor va deveni bulevardul acestui cartier. Putem avea un regim de înălțime adaptat diverselor zonificări în funcție de apartenența sa ca poziție. Spațiul de folosire public să fie în vecinătatea locuinței și nu să îmi iau mașina și să merg în spațiul central”, explică arhitectul Vlad Rusu.

Planul urbanistic general spune că această zonă trebuie să fie urbanizată. În acest moment prețurile pentru parcelele agricole sunt puțin umflate. În perspectiva noului cartier proprietarii își permit să jongleze cu aceste parcele. Acolo ar trebui să fie prețuri pentru teren agricol pentru că nu se poate construi. În momentul când se urbanizează acest teritoriu pot apărea spații publice, infrastructură și echiparea edilitară corespunzătoare, iar preșul va crește. Prețul cel puțin se va dubla, dar din experiența altor zone prețul chiar se va tripla.  De asemenea, pot apărea negocieri între Primărie și constructor prin care să acorde un nivel în plus, dacă acel nivel va conține locuințe accesibile sau locuințe sociale.  

Expropieri de 60 de hectare pentru a realiza spațiul public

PUZ-ul se suprapune peste un alt proiect demarat de CNAIR pentru inelul sudic al centurii metropolitane. Este un proiect care presupune proeictarea acestei centuri alături de alte străzi. Strada Sopor, strada paralelă cu Becaș și strada care unește Sopor cu partea de nord sunt investiții susținute de CNAIR. Acestea presupun expropieri pe care le va face statul român. 27 hectare vor fi expropiate pe motiv de utilitate publică. Urmează apoi restul spațiilor care vor compune spațiul public și ar trebui grevate trama majoră, principalele străzi și spațiul public din viitorul centru al cartierului. Urmează apoi grevarea pentru străzile secundare, piețe scuaruri verzi și apoi grevarea pentru dotările de educație și sport din cartier ce reprezintă o treime din suprața cartierului. Se ajune astfel la un total de 60 de hectare.  

Modalitățile de implementare: 

  • Operațiune de achiziționare și urbanizare a întregului teritoriu de către autoritatea publică - e greu de crezut acest scenariu pentru că nu există un buget și ar fi nedrept față de proprietari. 
  • Operațiune hibridă între expropiere de intere public de către autoritatea publică și cedare de teren din partea proprietarilor 
  • Expropierea de către autoritatea publică a teritoriul grevat pentru autoritate publică prin PUZ și instituirea unei taxe de urbanizare pentru proprietari/investitori.  

În ciuda unei prezentări extrem de optimiste a arhitecților, proprietarii sunt extrem de nemulțumiți de acest proiect. Cei care și-au construi deja case aici și-ar dori să nu fie construite blocuri, iar cei care dețin doar terenurile sunt nemulțumiți că vor trebui să cedeze din terenul lor fie pentru drum, fie pentru parc sau pentru alte contrucții de utilitat publică fără să fie foarte clar cum vor fi despăgubiți pentru aceste pierderi. 

Comunitatea de 1000 de proprietari din Sopor, nu reprezintă nimic pentru domnul Boc? Sau buldozerele merg înainte și ei merg în tribunale?  

Vom încerca să nu existe categorii de proprietari care pierd totul și alți proprietari care câștigă totul. Vom încerca să ajungem la un numitor comun.  

Sunt proprietara unei case din Sopor, în această zona sunt 15 case, este o zonă liniștită și ne dorim să rămână o zonă de case, așa cum ni s-a promis într-un PUZ anterior. Văzând masterplanul, am remarcat că în jurul nostru o să se edifice construcții de P+3 și P+2. Eu nu o să am nici wiew sau soare și simt că ne goniți pe cei care avem case aici.   

Domnule Rusu, viziunile astea extraordinare, de planificare teritoriala durabila, succes comun pe banii proprietarilor, iau in calcul investitii emotionale din partea proprietarilor? Oare cum se poate gasi o solutie normala de armistitiu financiar? 

Aroganta administratiei publice locale, nu poate fi catalogata! Impachetata frumos, viziune, socialism! 

Dar, aceste "încercări" sunt pe terenurile proprietate privată 

Vom uza de toate mijloacele juridice pe care le avem la dispoziție. 

Ar fi mai corect să fim informați că din terenul nostru se va lua și o să fim recompensați cu ce? Noi nu vom câștiga nimic?  

Veți intra în dialog și să încercați să intrați în asociere și să primiți o parcelă în altă parte.  

Sunt Proprietar care nu a venit în zonă în scop speculativ, mi-am construit această cază în baza unui PUZ.

Se pune la comun, se repartizează și e posibil să nu mai avem terenul în locul actual, ce se întâmplă dacă toată lumea vrea să construiască o casă nu vor fi suficiente parcele?   

Oberv că toată lumea se înghesuie să ne aducă la o calitate a vieții superioară. Singurii care nu sunt mulțumi sunt proprietarii. Nu există niciun proprietar mulțumit de soluția Primăriei. PUZ-urile particulare vor fi incluse în PUZ-ul mare, dar pe schițe străzile noastre sunt brăzdate de drumuri care ne ia din parcele. Or trasat un drum care îmi ia o bucată de la gard până în geamul casei. Noi nu am vrut să venim să trăim la țară. Am vrut să trăim în Cluj la o calitate a vieții superioară. Să scăpăm de blocuri, să trăim într-un cartier de blocuri și cineva ne spune că nu se poate.  

Arhitectul șef al județului Cluj, Claudiu Salanță a încercat să îi convingă pe proprietari că acest proiect este o oportunitate pentru ei, deoarece aceștia tot ar fi trebuit să facă urbanizarea zoneri pe cont propriu, printr-o asociere cu vecinii, dacă ar fi vrut să contruiască.

”La acest nivel de 250 de hectare nu vă așteptați să vă fie prezentat totul la nivel de detaliu. Ar trebui să vă concentrați nu pe probleme și pe oportunitatea. Dacă fiecare trebuia să faceți fiecare PUZ vă băteați de aceste probleme. Trebuia să discutați cu alți 40 de proprietari și să vă înțelegeți. Acum Primăria vă dă oportunitatea de a discuta doar cu 10 proprietari. Planul PUZ poate să modifice PUG-ul chiar dacă este valabil, PUZ-ul este o detaliere a zonei. E absolut legal și pertinent să se facă asta”, explică Salanță

Răspunsul arhitectului Vlad Rusu pentru cei care ar fi vrut să locuiască într-un cartier de case este că aceștia nu au cum să rămână în continuare la țară, zona de va urbaniza, însă nu este rentabil să fie contruite doar case.

”Cei care și-au construit case aici s-au dus ca și la țară pentru că așa arată acum zona. Caracterul acesta rural nu are cum să se pătreze. Ar însemna să construim tot în aceeși formulă și asta presupune o densitate destul de redusă. Acest caracter rural și natural va fi deturnat. Punctual, acel PUZ va fi preluat ca atare. Cu ce clădiri se vor mobila în rest punem punctula să discutăm direct pe plan. Un imobil care are două etaje nu este un imobil agresiv, este la o scară umană. Contează foarte mult și distanțele. Când am spus la țară, mă refer că nu există drum, infrastructură. Nu este la oraș. Este un hibrid între spațiu natural și case. Case în câmp. Nu este fezabil să construim doar case pentru că este un consumator mare de teren. Nu merită investiția în infrastructură deoarece s-ar raporta la un număr prea mic de utiizatori.  Până nu există o urbanizare a zonei nu poate construi nimeni. Sunt unități colective de mici dimensiuni. Există o densitate necesară. Nu pot să am un cartier doar din locuințe unifamiliale. Nu se justifică financiar și urbanistic să fie case pe un areal de 250 de hectare”, explică arhitectul Vlad Rusu.

Arhitecții cred că într-un an de zile ar putea să vină în fața Consiliului Local cu un  Plan Urbanistic Zonal, însă misiunea lor va fi una aproape imposibilă. Să reușească să aducă la aceeași masă peste 1000 de propeitari este o muncă titanică. Cel mai probabil PUZ-ul se va aproba fără a-i mulțumi pe toți proprietarii, iar Primăria se va trezi cu sute de procese care vor întârzia demararea acestui proiect. 

În cadrul P.U.Z.-ului Masterplan Sopor sunt prevăzute următoarele dotări:

Spații verzi publice de diferite categorii;

Tramă stradală cu diverse categorii de străzi publice;

6 unități de învățământ;

2 zone dotări sportive - clădiri în parteneriat public-privat, clădiri cu mixaj funcțional;

zone pentru clădiri multifuncționale culturale.

Adauga comentariu