Cum funcționează adevărata bancă a Clujului, imobiliarele?

În ultimele două decenii, imobiliarele au devenit adevărata bancă a Clujului, un motor puternic al dezvoltării orașului, locul unde se depozitează averi, unde se investește masiv, au devenit și fond de pensie privată, și fond de investiții, și factor de creștere, dar și de gripare a orașului. Cum funcționează însă această imensă bancă, în mijlocul căreia locuim și la care cu toții participăm ca investitori sau clienți?

Investițiile imobiliare pentru revânzare

Investițiile imobiliare pentru revânzare au devenit atât de profitabile la Cluj, încât unii au făcut deja din asta o profesie. Există persoane care cumpără apartamente „bombă”, le renovează ieftin și bine și le revând cu un profit substanțial. Chiar și fără renovare, un apartament într-un bloc vechi poate fi cumpărat și revândut mai scump în câteva luni într-o piață aflată încă într-o ușoară creștere.

În cazul blocurilor noi, investițiile se pot face în mai multe feluri:

- se cumpără un apartament de la dezvoltator în stadiile incipiente ale construcției, la un anumit preț, și se vinde mai scump, când blocul este aproape finalizat, fără niciun fel de intervenții în apartament

- se cumpără un apartament vândut de către dezvoltator semifinisat, se finisează ieftin, dar bine, și se vinde mai scump, cu un profit substanțial

- se încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorul pentru mai multe apartamente, investitorul plătește doar avansul minim necesar, urmând ca plata restului de preț să se facă la ieșirea CF-ului, adică peste un an-doi. Între timp, investitorul scoate apartamentul la revânzare, îi cesionează antecontractul cumpărătorului găsit, care preia obligația de plată către dezvoltator a sumei inițiale și îi plătește și investitorului o diferență de bani.

Un exemplu concret, ca să înțelegeți mai bine acest mecanism: investitorul achiziționează 10 apartamente de la dezvoltator, cand blocul este în fază incipientă. Încheie antecontracte pentru aceste apartamente pentru care plătește doar 15% din preț, obligându-se prin contract să plătească restul sumei într-un anumit interval de timp. 10 apartamente vândute de către dezvoltator cu 100 000 de euro „bucata” sunt cumpărate cu 150 000 de euro, plătindu-se la antecontract doar 15 000 euro pentru fiecare apartament. Investitorul scoate la revânzare apartamentele cu un preț de 120 000  de euro, când blocul se apropie de finalizare. Cumpărătorului găsit i se cesionează antecontractul semnat inițial pentru 100 000, el îi plătește investitorului cei 15 000 plătiți deja de către acesta și cei 20 000 ceruți în plus față de suma inițială. Restul de bani cumpărătorul îi va plăti dezvoltatorului cu care preia contractul cesionat de către investitor. La 10 apartamente vândute inițial de către dezvoltator cu 100 000 euro fiecare, cu o investiție totală de 150 000 euro (recuperată integral), investitorul scoate un profit de 200 000 euro.

Nici nu putem compara profiturile astfel obținute cu câștigurile care s-ar realiza prin dobânzile depozitelor bancare.

Dobânzile bancare

La o bancă autohtonă, dobânda pe care o primiți pentru un cont de economii în euro este între 0,01% și 0,10% pe an, în funcție de suma depusă. Pentru lei, dobânda anuală e între 1,10% și 1,25%. Veniturile din dobânzile depozitelor bancare se impozitează cu 10%. Există un comision pentru desființarea contului de economii înainte de împlinirea unui an de la data constituirii. Pentru ridicarea banilor de la ghișeul băncii se percepe un comision.

În cazul depozitelor la termen, dobânda variază pentru lei între 0,75% (pentru depozitele la termen pe o lună) și 4,25% (pentru depozitele la termen pe 3 ani). Pentru depozitele în euro, primiți o dobândă între 0,01% și 0,35%. Pentru dolari, dobânda variază între 0,15 și 0,60%.

Depozitul clasic are o scadență care trebuie respectată. Daca retragi bani înainte de termen, se pierde dobânda pe perioada constituirii. 

Pentru că dobânzile bancare sunt foarte mici, cei care doresc ca banii lor „să facă pui” lunar sau anual preferă să îi „depoziteze” la Cluj sub formă de apartamente, care aduc „dobânda” mult mai avantajoasă a chiriei.

Investițiile imobiliare în scopul închirierii

La investițiile imobiliare în scopul închirierii apartamentelor apelează, de obicei, aceia care își doresc un venit stabil sau o suplimentare a veniturilor pe termen lung, fără a avea spiritul întreprinzător al celor care cumpără și revând sau fără a avea disponibilitatea și cunoștințele necesare pentru o asemenea activitate. Investițiile pentru închiriere sunt  mai simple și necesită mai puțină bătaie de cap – apartamentul este cumpărat și ulterior închiriat. Și, gata!

Obligațiile fiscale pentru veniturile din chirii

„Veniturile din chirii pe spații de locuit sunt impozabile și cei care le obțin trebuie să depună declarația unică pentru estimarea acestor venituri pe 2019, pentru care vor datora sigur un impozit de 10% și, eventual, în funcție de cât de mari sunt veniturile nete, și contribuție la sănătate (CASS)”, explică avocatnet.ro. Cota CASS este tot de 10%.

Cota de impozit nu se aplică la venitul brut, din contract, ci la un venit net, din care se scad, potrivit codului fiscal, cheltuieli forfetare ce reprezintă 40% din brut.

„În ceea ce privește contribuția la sănătate, aceasta devine obligatoriu de plătit din momentul în care veniturile calculate prin scăderea cotei de 40% de mai sus depășesc 12 salarii minime brute, adică 24.960 de lei.” (avocatnet.ro)

Veniturile din chirii trebuie declarate la organul fiscal pentru a fi impozitate de stat, însă lucrul acesta rareori se întâmplă, cu toate că proprietarii care nu își declară veniturile din chirii riscă dosar penal pentru evaziune fiscală și plata din urmă a unor dobânzi și penalități. În cazul în care sunt descoperiți de către organele Fiscului. Lucru care, de obicei, nu se întâmplă.

Cum practica este de a nu se declara de obicei veniturile din chirii, putem considera în această analiză că, în ciuda riscului pe care și-l asumă, proprietarii plătesc zero taxe și rămân cu tot profitul în mână, la negru.

Bineînțeles, din suma primită pentru chirie, proprietarul mai are uneori de plătit reparațiile/renovările necesare în apartament sau mai cumpără mobilier ori aparatură electrocasnică, la solicitarea chiriașilor. Dar aceste mici investiții nu depășesc de obicei, într-un an, valoarea unei chirii lunare.

În cazul în care chiriașul părăsește apartamentul înainte de încheierea contractului, fără respectarea preavizului de două luni specificat, de obicei, în contract, proprietarul riscă și să rămână cu apartamentul neînchiriat o lună-două-trei pe an, până își găsește un nou chiriaș, în funcție de zonă, finisaje interioare, de cât de mult ține la preț etc.

Pentru un apartament de 2 camere, cu o investiție totală de 100 000 de euro (prețul apartamentului, plus renovare, mobilier), un proprietar poate obține o chirie medie de 500 de euro, adică 6000 de euro pe an. Dacă scădem din acest venit 500 de euro pentru reparații și 2 luni în care apartamentul poate sta neînchiriat, se obține un venit mediu de 4500 de euro/an. În 3 ani se strâng 13 500 euro.

Dacă cei 100 000 de euro ar fi stat în bancă 3 ani într-un depozit la termen, dobânda totală ar fi fost de 1050 euro pentru un depozit în euro sau de 12 750 euro, dacă banii ar fi fost convertiți și depuși în lei. Minus 10% impozit.

Așadar, profitul obținut prin închirierea unui apartament de 100 000 de euro este mai mare decât cel obținut prin depunerea banilor la bancă. În plus, banii pot fi „retrași” oricând prin revânzarea apartamentului, dacă piața imobiliară este în creștere, chiar la un preț mai mare decât cel cu care a fost cumpărat.

Dar cine să îl cumpere?

În Cluj-Napoca, piața imobiliară este populată de mai multe categorii de cumpărători:

- investitorii, compuși din: persoane care au făcut deja o ocupație exclusivă și permanentă din investițiile imobiliare; categorii profesionale care câștigă bine și preferă să își țină banii în apartamente, și nu în bănci – avocați, notari, IT-iști, medici, ingineri constructori etc.;

- „valul doi”: în ultimele două decenii, mulți dintre studenții veniți la Cluj la facultate au decis să rămână. Și-au întemeiat aici familii, au deja copii, iar părinții lor, rămași singuri în localitățile de origine, se decid acum să își vândă casele și să se mute la Cluj pentru a fi mai aproape de copii și de nepoți. Cumpărătorii din „valul doi” își caută în general apartamente într-o anumită zonă, cât mai aproape de locuința copiilor sau de școala unde își duc nepoții. Sunt dispuși să plătească atâta cât li se cere pentru un apartament aflat în zona dorită, chiar dacă prețul este puțin mai piperat.

- viitorii pensionari: persoane aflate în prag de pensionare, din țară sau oameni care au lucrat o viață la negru în străinătate și au aflat că investițiile imobiliare pentru închiriere sunt foarte profitabile la Cluj. Așa că vin și cumpără pentru a își asigura din chirie un venit stabil, în lipsa sau ca supliment la pensie.

- familiile viitorilor studenți: cum chiria este scumpă la Cluj, familiile care dispun de sumele necesare preferă să le cumpere copiilor lor, viitori studenți, un apartament. După terminarea studiilor, tinerii pot rămâne la Cluj sau apartamentul poate fi vândut mai scump sau închiriat.

Eterna problemă a crizei

Probabil că nu în viitorul apropiat, dar criza imobiliară vine ciclic, așa că reprezintă un risc sigur, în timp.

Cum ne afectează însă crizele imobiliare dacă ne investim banii în apartamente? Un apartament care, în timpul ultimei crize, de acum un deceniu, a putut fi cumpărat cu 25 000 euro, acum valorează 50 000. Dacă vom trece printr-o nouă criză, valoarea acestuia va scădea, însă, în câțiva ani, va crește din nou. Dacă investiția imobiliară este asumată din start drept una pe termen lung, pe 10-20 de ani, riscul de a pierde banii investiți inițial este zero. Criza îi afectează doar pe cei care investesc pe termen scurt: dacă vrei să scoți un profit rapid, într-un an, doi, trei, și ai ghinionul de a prinde o criză, investiția ta inițială se va devaloriza, vei pierde bani prin revânzarea apartamentului. Chiriile însă nu se vor prăbuși nici în condiții de criză, fiindcă studenții care nu își permit să își cumpere un apartament sunt nevoiți să închirieze.

Concluzii

Având în minte faptul că imobiliarele reprezintă adevărata bancă a Clujului, adevăratul „fond de investiții”, putem înțelege implicațiile profunde în societate ale acestui domeniu. Figurile cheie ale societății clujene, oamenii cu bani și putere sunt implicați, cu siguranță, și în investițiile imobiliare. Iar cine are bani și influență are tot interesul ca acest domeniu să se dezvolte în așa fel încât sumele investite să crească. Astfel apar, în plan negativ, blocuri pe străzi de case (care blochează orașul), dar, în plan pozitiv, și dezvoltarea urbei prin serviciile conexe necesare noilor locuințe (magazine, restaurante, firme de finisaje interioare, de materiale de construcții etc.).

Imobiliarele reprezintă unul dintre motoarele puternice ale acestui oraș. Dacă motorul va duce mașina în gard sau pe autostrada prosperității depinde doar de șoferi, de factorii decidenți ai urbei.

Adauga comentariu