Cine și ce mai poate opri dezvoltarea imobiliară fulminantă din Cluj-Napoca?

În Cluj-Napoca se construiesc foarte multe blocuri de apartamente, mai ales în zonele periferice, pentru că acolo sunt majoritatea terenurilor libere. Imobile de 10–20 de etaje se ridică rapid și pe când este gata unul, apare altul. Clujul este foarte dinamic din acest punct de vedere, se construiește mult și se cumpără la fel de mult. Trebuie să recunoaștem că orașul urmează un trend ascendent, Cluj-Napoca este într-o dezvoltare fulminantă de vreo șapte-opt ani încoace.

Ținând cont de criza economică din 2007-2008 și de țepele imobiliare din Cluj-Napoca, precum Tower, este firesc lansăm anumite semne de întrebare cu privire la această ascensiune extraordinară a sectorului imobiliar. De ce se construiește atât de mult, cine sau ce ar opri ascensiunea pieței imobiliare? Economiștii sunt optimiști când vine vorba despre creșterea continuă a acestui sector. Pe viitor, doar două lucruri ar putea amenința imobiliarele din Cluj.

Politicile monetare suflă în ceafa marilor proiecte imobiliare

Politica monetară este excesiv de generoasă în momentul de față și încurajează consumul acum, în defavoarea economisirii. Oamenii nu mai vor să facă economii dacă pot să cumpere foarte ușor acum, cu dobânzi extrem de mici. Acest lucru ar putea afecta creșterea spectaculoasă a sectorului construcțiilor în domeniul imobiliar.

“Ce poate să amenințe acest lucru? O dată politicile monetare, care sunt prea laxiste cu împrumutul, deci rata dobânzii este mai mică decât ar trebui să fie acum, ceea ce încurajează artificial atitudinea de consum acum și de plătit ulterior. Deci mâncăm acum pâinea de mâine, locuim azi în apartamentul de mâine, deci se stimulează o cerere în prezent și se descurajează economisirea. Cine vrea să economisească în condiții de inflație? Cine nu ar lua bani împrumut cu 0,1 sau 2% rata dobânzii? Problema în acest domeniu este că dacă se face această reducere artificială a ratei dobânzii prin emisiunea de monedă, toată lumea va dori să cumpere azi și nimeni nu va economisi. Rezultatul va fi o creștere a prețurilor. Creșterea cea mai mare se regăsește în imobiliare, în apartamente, în bunurile de capital. S-ar putea ca anumite investiții în Cluj să se dovedească a fi nerentabile, deci unii investitori să investească în anumite domenii și să constate că este nerentabil. De asemenea, persoanele fizice să se arunce la active imobiliare mult mai mari decât ar fi cazul să fie sau decât ar putea să își permită. Deci un factor care ar putea perturba bunul mers al economiei din zona Clujului ar fi politica monetară excesiv de generoasă în prezent”, explică conf. dr. Radu Nechita, profesor de economie.

Guvernul, elementul perturbator

Pe lângă politica monetară, Guvernul ar putea influența negativ piața imobiliară. Bineînțeles că hăituirea investitorilor de către stat ar putea pune frână dezvoltării acestui segment.

“Un alt factor este incertitudinea fabricată de către guvernanți. Activitatea antreprenorială este dificilă în sine, iar politicienii pot să o complice mai mult prin fabricarea de incertitudine, povestind despre cum o să se schimbe fiscalitatea: mărim, dăm subvenții, înăsprim, hăituim investitori etc și aceasta este o fabrică de incertitudine, care funcționează non stop. Au fost mai mult de 1.000 de Monitoare Oficiale în 2016. În rest, depindem de ceea ce se întâmplă la nivel mondial pentru că acești factori sunt prezenți și acolo. Să nu credem că numai Banca Națională din România poate să greșească. Și alte bănci centrale pot să facă acest lucru”, este de părere Radu Nechita.

Avans extrem de mic la cumpărare

Spre deosebire de perioada de acum zece ani, în prezent se pot cumpăra apartamente mult mai ușor. Dezvoltatorii imobiliari nu mai solicită avans foarte mare. Este suficient, în unele cazuri, să dai un avans de 10%.

„Majoritatea proiectelor se vând din faza de proiect, înainte de a fi finalizat imobilul. Față de anii 2007-2008 când se solicitau niște avansuri colosale (70-80%, chiar și 100%), acum există mai multe modalități pe care clienții le pot alege și nu sunt obstrucționați de acest avans mare. Sunt unii constructori care vând cu un avans de 10%, fără nicio problemă. Sunt alții care când cu un avans de 30% și pentru cei care achită un avans mai mare se oferă un mic discount”, afirmă Tudor Marc, reprezentant al agenției Welt Imobiliare.

50% din tranzacții sunt în blocuri noi

Lăsând la o parte previziunile negative cu privire la sectorul imobiliar, în momentul de față toată lumea are de câștigat. Dezvoltatorii imobiliari cresc, clujenii își pot cumpăra apartamente, iar agențiile imobiliare fac bani frumoși. Mai bine de jumătate din tranzacțiile cu apartamente sunt în blocuri noi sau blocuri aflate în faza de proiect.

„Peste 50-60% din tranzacții sunt cu apartamente în blocuri noi sau aflate în construcție. Aceasta arată orientarea clienților cumpărători în special spre imobilele noi și mai arată că pe piața imobilelor vechi este o ofertă foarte slabă. Pentru clienții care au bani cash de regulă se orientează spre imobile noi, iar cei care sunt cu programul Prima Casă sau cu credit ipotecar având nevoie de carte funciară sau dorind să acceseze cât mai repede creditul au nevoie de carte funciară și atunci se orientează spre imobilele vechi sau spre imobilele noi, dar acolo găsești foarte puține apartamente cu carte funciară datorită faptului că ele se vând în faza de proiect către alți clienți”, spune Tudor Marc.

Se va construi la fel de mult și anul viitor

Agenții imobiliari văd foarte bine care este mișcarea în piață. Semnalele pe care le primesc ei sunt pozitive. Se va construi la fel de mult și în anii următori.

„2017-2018 vor fi anii marilor proiecte imobiliare, se construiește foarte mult și nu se construiesc doar imobile mici, de 20-30 de apartamente, ci imobile mari cu 100 de apartamente sau chiar mai mult. Faptul că se construiește foarte mult în Cluj este și rezultatul cererii care până în acest moment este mare și atunci și dezvoltatorii au prins curaj și s-au apucat de construit proiecte imobiliare de anvergură. Majoritatea proiectelor care s-au lansat și se vând puternic în 2017 sunt prevăzute a se finaliza în 2018. Avem foarte multe proiecte lansate la finalul lui 2016 și prima perioadă a lui 2017, dar cu finalizare în 2018 și vorbim de blocuri înalte, cu multe apartamente”, declară Tudor Marc.

De ce Clujul este atractiv pentru investitori

Economiștii clujeni explică de ce Cluj-Napoca este un adevărat magnet pentru dezvoltatorii imobiliari:

“Din același motiv pentru care românii pleacă în Italia, Spania, atrași de salarii mai mari, Clujul atrage oameni. Atrăgând oameni, populația crescând, existând și investitori, aceasta permite acordarea de salarii mai mari decât orașele și satele de unde vin oamenii. Practic, putem să vedem Clujul ca o zonă de prosperitate, care atrage oameni pentru facultăți, festivaluri, evenimente și apoi rămân pentru că salariile sunt mai mari decât în zona de proveniență. Dacă nu se întâmplă nimic grav la nivel macroeconomic, la nivelul politicilor din țara noastră, acest proces va continua. Factorii care au făcut acest proces de aglomerare vor rămâne”, afirmă Radu Nechita.

Comentarii

unu'

15.06.2017 15:01

Clujul nu are infrastructura necesară pentru a suporta mici adevărate orașe răsărite la periferia sa. Aglomerația și traficul sunt de nedescris în timpul săptămânii. Politica asta de dezvoltare haotică va duce la dezastru - deja pot spune cu mâna pe inimă ca alte orașe, mai mici, oderă o calitate a vieții mult mai bună decît oferă Clujul. Suntem sacrificați din grandomania unui primar incapabil - unde este centura ocolotoare a orașului - spre comparație, ați fost la Oradea, sau Brașov ?

Dan Manastur

18.06.2017 13:01
Cu tot respectul d-le profesor Nechita,sinteti cam"prins"de teorie,fapt specific analistilor "de birou".Puneti niste intrebari retorice de-a dreptul hilare,ex."de ce se cumpara in Cluj?""cine cumpara in Cluj?"Initial am citit doar prima parte a comentariului,apoi,pentru a va da o replica pertinenta am zis sa citesc in continuare ,pina la capat articolul (in timp ce-l scriam pe al meu).Si,SURPRIZA...raspunsurile le-ati gasit chiar dv.De ce a fost nevoie de intrebari cu tenta critica la inceputul articolului,asta chiar n-o mai inteleg.Asadar,de ce se cumpara in Cluj?Un raspuns simplu care se invata la prima ora de economie ,de la orice nivel,in orice scoala de pe acest pamint,"pentru ca exista CERERE".Cine cumpara in Cluj?Pai.jumatate din absolventii de facultate,care nu se mai intorc pe plaiurile natale.Pe foarte multi i-am auzit ca in Bistrita,Zalau,Alba,etc.n-ai ce face.Se refereau la locurile de munca cit si la locurile de distractie(credeti-ma,la foarte multi,inca necopti la minte viata trepidanta de cluburi si concerte ii atrage ca un magnet).Apoi,o alta categorie,tot tineri,asa zisii IT-isti.Cunosc un cuplu care au absolvit in Bucuresti si lucreaza la Cluj,platesc chirie in Buna Ziua 300 euro pt.doua camere(e drept ca ii lasa si cu ciinele).De ce aleg Clujul?Evident pentru numarul de locuri de munca oferite si pentru SALARII.O alta categorie,oameni de virsta mijlocie,nu absolventi care au lucrat in strainatate sau si-au vindut tot ce-aun avut prin judetele limitrofe si s-au stabilit aici.In special din MM.Asdar in Cluj sint multi care INVESTESC.Imi spunea unul din Turda ca are doua apartamente in Cluj pe care le administreaza sotia (el lucrind prin Deuscland)si pe care ia bani frumosi din inchiriere.Mai nou,stiti ca investesc in imobiliare in Cluj si strainii.Vedeti ca nu e greu(daca discuti cu oamenii,nu din birouri)sa afli raspunsuri ?!P.S.Evident stimatul unu are dreptate,calitatea vietii e la pamint in Cluj,dar asta pe cine mai intereseaza ?! Sa ai un acoperis deasupra capului si un pat pe care sa-ti pui capul la sfirsitul zilei e suficient.

Adauga comentariu